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1．1 案情引入
王某购入景明佳园的一套住宅，并在网上发布了售出该房屋的信息，赵某根据此网页信息与王某取得联系，双方对房屋交易问题进行洽谈。在双方见面商谈具体购房事宜时，赵某伺机把王某出示的房产证与自己准备的假房产证进行调换。赵某随之向王某提议，先租两个月，试试住房情况，王某同意，把房屋钥匙交予赵某使用。
钱某照着王某在网站公布的地址，直接到景明佳园查看房屋情况。赵某称自己就是王某，钱某便与之进行了商谈出售房屋事宜。双方达成决议，王某以220万元的价格将房屋出卖给钱某，赵某利用伪造的身份证件和掉包取得的真实房产证，顺利把房屋登记给了钱某。之后
钱某发现之前跟他交易的“王某”是个骗子。而王某觉得，钱某被骗的后果应当由他自己承担，要求撤销房屋移转登记。
1.2 案件争议焦点和相关问题
在本案中，无权处分人赵某使用欺诈等违法手段，把王某的房屋卖给善意受让人钱某。而房屋登记机关仅凭赵某出示的伪造身份证和房产证，就确认赵某便是房屋真实所有权人，其未尽合理的登记审查义务。
在此案件中，最大的争议焦点就是房屋的所有权归属问题，该房屋经赵某的无权处分之后，其所有权到底归谁所有呢，赵某与王某的争议应如何解决？如何平衡王某和钱某的利益呢？这些问题的解决与《物权法》中确立的善意取得制度有密切的关联，而善意取得制度中无权处分的概念对解决这一问题的解决也有着至关重要的作用，“无权处分”应当如何理解？
此外，若本案赵某虽未经王某同意擅自将房屋出卖给钱某，但未成功办理房屋登记，即钱某还没有取得房产证，则赵某与钱某之间订立的无权处分的买卖合同的效力如何？钱某和王某的权利又将如何得到救济？
所以，本案的争议焦点和相关引申问题可以归纳成如下几点：
1.本案赵某存不存在所谓的无权处分行为？
2.无权处分的买卖合同效力如何？
3.善意取得制度中原所有权人与善意受让人的利益如何进行比较以及应该做怎样的取舍和保护？
本文将结合以上三个问题逐层展开论述，并提出针对无权处分与合同效力问题的建议。
2 无权处分的涵义
有人持这样的看法，不动产善意取得制度中“无权处分”只存在两种情形，一是登记错误，被错误登记人所为的处分行为，二是多人共有一个不动产的情况下，只有部分共有人被登记为权利人，被登记共有人做的处分行为。所以，冒名的处分行为不能看作是“无权处分”。虽然以上两种情形是典型的善意取得制度“无权处分”情况，但笔者认为，不应将无权处分限制于这两种登记有误的情形。
2.1 处分、处分行为、无权处分行为
处分一词在社会生活中被经常用到，有时只是书面用语,表示处理、安排等，有时也指对某人的处罚决定。但是在法律上，处分有其特定的含义，处分是所有权的一项权能，而且是其中最能体现所有权本质的一项。“处分是民法上的基本概念，处分的对象应为权利自身，处分权能决定着民事权利的最终归属。” 王泽鉴先生说，处分和处分行为是不同概念，处分行为是处分的下位概念。 处分包括事实上的处分和法律上的处分两方面，而处分行为仅指法律上的处分。根据德国民法的规定，法律行为又分成负担行为和处分行为两种。负担行为产生债法上的给付义务，是行为人在真实意思表示下愿意受到债法上的某种约束，愿意在自己身上设定负担，而处分行为是直接引起权利发生变动的法律后果。笔者认为，处分行为就是当事人通过法律行为使权利发生变更或归于消灭的法律行为。处分行为依据有无处分权而可分为有权处分和无权处分两种，当事人对权利有处分权时，当然会发生权利变动的法律后果，当事人对权利缺乏处分权但做了处分时，即是无权处分行为。