论小区车位的所有权法律归属(2)

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前言

《物权法》颁布之前，小区车位所有权的法律归属问题一直在小区业主、开发商以及物业之间争执不下。《物权法》颁布实施之后，为解决三者之间在小区车位的所有权法律归属问题上提供了法律上的依据，很大程度上解决三者之间的矛盾，然而由于《物权法》规定的不明确以及没有相关的配套制度来保证实施，为解决小区车位所有权的法律归属问题留下了法律隐患。

我国《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规定用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有”。从该法条的规定可以看出我国《物权法》将车库车位等同而视，并没有区分对待，这并不影响对小区车位所有权法律归属的探讨。本文所指的小区车位是广义上的车位，是指以停放机动车为目的，而在小区内部设置的场所。既包括开放式空间的车位，也包括封闭式空间的车库。

一、车位所有权归属的不同学说及其评价

我国小区车位的所有权法律归属立法现状不容乐观，在理论界一直存在争议，这些从物权法立法草案的几经更改中就可以看出来，总结学者们的各种观点，主要有以下下几种。

（一）开发商所有说及其评价

赞成这种学说的学者们认为，小区车位的所有权应归属于开发商所有。因为开发商取得了建设用地的使用权，小区的车位也是由开发商按照法律规定，在指定的区域内进行合理的布局、规划、建造的。所以车位的所有权理所当然应属于开发商所有。其他一些赞成该学说的学者们认为在建筑物区分所有权的制度体系下，小区车位作为独立的物，可以在其上设立独立的所有权，所有权属于开发商，由开发商自由的占有、使用、收益。

该学说有其优点，可以吸引开发商为获取更大的利益，建造更多的车位，从而使小区有足够的车位。但是这同时也会造成不合理的规划现象，开发商可能会为了实现利益的最大化而占用公共的绿地、公共道路等来设置车位。另一方面小区的车位属于独立的物，忽略建筑物区分所有权这一大理论环境，割断车位与专有部分、共有部分的联系，也是不可取的。

（二）业主所有说及其评价

赞成这种学说的学者们认为，小区的车位应归小区业主共同共有。首先，依照建筑物区分所有权制度，业主在购买房屋时就取得了建筑物专有部分的专有权以及对共有部分共同管理的权利。建筑者将建筑车位时花费的建筑成本计算在销售成本中，由小区业主在购买房屋时均摊，此时小区业主取得小区车位的共有权，行使共同管理的权利。车位的所有权属于全体小区业主；其次，按照民法规定，主物具有独立性，不随从物的取得、丧失、消灭而转移；从物则具有附属性，不能单独的转让，而是随着主物的取得、丧失、消灭而转移。小区的车位就是业主购买建筑物专有部分而从属于专有部分的从物，因此小区车位的所有权属于小区的业主共有；最后，我们知道在开发商和小区业主的力量对比中，开发商拥有雄厚的财力、物力，获取信息的渠道更加的丰富，有足够的实力去维护自身的利益。而小区业主的经济能力有限，获得信息的渠道受到限制。如果规定小区车位的所有权属于开发商所有，允许其自由出售、出租、选择交易的对象，这样显然会损害小区业主的合法利益，难以维护其合法的权益。