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摘 要：现今社会，我国房地产政策频繁更替，房地产市场随之波动，涌现了大量“退房”纠纷。商品房买卖合同纠纷引发了学者们对房产政策的思考。对房产政策性质的不同认识，决定了其不同的处理办法，而其中，学者们关于情势变更原则在该领域的适用问题尤其颇具争议。笔者对情势变更与不可抗力、商业风险的区别予以分析，并在借鉴不同视野、不同观点的学者作品的基础上，认为对不同内容的政策应当认定为不同的性质。且情势变更的适用应当有所限制。最后，我对情势变更原则适用的有关问题作了探讨，以希望为解决该领域的纠纷提供对策。 60032
毕业论文关键词：商品房买卖纠纷；房地产政策；情势变更；适用限制
Abstract：Nowadays， with the frequent modification of the policies in the field of real estate， there is a great shock in the market concerned， causing a lot of disputes， obviously， attracting much attention from the law specifics. Among them， different opinions bomb， so do solutions， and “the changed circumstance” was especially important. I am going to write such article to discuss the line among changed circumstance and force majeure and commercial venture and， according to people’s speak， conclude that different policies has different features as well as some constrains necessary. I also give my suggestions in order to a constitution perfect.
Keywords：changed circumstance， the policy of real estate， constrains in applicant， disputes in trades of commercial buildings
引言：据以研究的案例
2010年4月12日，原告张先生与被告宋女士签订一份二手房买卖合同，约定原告购买被告一套房屋，总价555万，原告计划贷款200万购买。次日，张向宋支付15万订金，其后，在办理贷款过程中，因“新国十条”出台，原告无法办理贷款。原告在与被告协商解除合同并退还订金无果的情况下，将其诉至法院，要求解除合同，退还订金。庭审中，原告证明：其与其妻名下，已有两套房产。按照合同签订后颁布的“国十条”，银行将暂停向其发放贷款，故而主张解除合同；被告主张，有关原告不能申请贷款或贷款不足的情形，合同已有约定，应依约办理。最终，海淀区法院按情势变更原则处理，支持原告诉讼请求，判决解除合同 。那么，情势变更为何？情势变更在房产领域适用的条件为何？情势变更在该领域适用的情形为何？
一、情势变更与不可抗力、商业风险的区别
所谓情势变更，即当事人在合同订立以后、履行完毕之前，因发生了不可预见的、且不可归责于双方当事人的特殊情势，使得继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人得以向人民法院请求变更或者解除合同的情形。我国《合同法解释二》第26条对该原则的相关要件作了明文规定，其中有一项要求是：情势的变化既不属于不可抗力，也不属于商业风险。虽然该条强调了情势变更与不可抗力、商业风险存在某种区别，但并未直接言明。那么，这三者之间有什么不同之处呢？
首先，情势变更与商业风险的区别。所谓商业风险，一种当事人应当承担的、不确定是否会发生的、正常的商业或经济活动风险，是应当承担的正常损失，它来自于商业活动的失利 。有学者认为，商业风险与情势变更的区别在于两点：一是，一般人能否对其进行预测；二是其由一方当事人承担是否显失公平。而不可抗力，系指不能预见、不能抗拒、不能避免之强制力，就其与情势变更的关系上，有人认为属于因果关系，即由于不可抗拒之事由，造成了情势的异常变更[3]。关于两者的区别，有学者认为，两者造成的合同解除权的行使不同、适用范围不同、表现形式不同等等[4]。还有学者这样认为，一方面，不可抗力可看着特殊的情势变更，两者的区别在于：1.不可抗力的适用范围更为严格，当事人完全无能为力，情势变更范围较广；2.不可抗力导致的结果是不能履行，情势变更并不必然导致不能履行，只是履行之后显失公平[5]；另一方面，情势变更可看作是特殊的商业风险，区别在于：情势变更中要求当事人履行合同会造成显失公平的局面，商业风险则不会[6]。那么，对学者们的观点进行一下总结：情势变更与商业风险的区别，主要在于预见性、造成结果不同；情势变更与不可抗力的区别，在于是否会当然地造成履行不能和当事人双方的免责情形。笔者在此有自己的考虑，下文中将结合案例详述，暂不多言。