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估价项目名称：东莞市xx小区1号楼在建工程房地产抵押价值评估
估价委托人：xx房地产有限公司
房地产估价机构：xx估价有限公司
注册房地产估价师：xxx、xxx
估价作业期：
估价报告编号：xxxxxxx号
目 录
1 致估价委托人函 3
2 估价师声明 4
3 估价假设和限制条件 5
3.1 估价假设条件 5
3.2 估价报告使用限制 6
4 估价结果报告 7
4.1 估价委托人 7
4.2 房地产估价机构 7
4.3 估价目的 7
4.4 估价对象 7
4.5 价值时点 9
4.6 价值类型 9
4.7 估价依据 10
4.8 估价原则 11
4.9 估价方法 11
4.10 估价结果 12
4.11 估价人员 13
4.12 估价作业期 13
4.13 估价报告使用期限 13
4.14 变现能力分析 14
4.15 估价对象未来价值下跌因素分析 14
4.16 抵押风险提示 15
5 估价技术报告 16
5.1 实物状况描述与分析 16
5.2 权益状况描述与分析 16
5.3 区位状况描述与分析 17
5.4 市场背景描述与分析 18
5.5 最高最佳利用分析 22
5.6 估价方法适用性分析 22
5.7 估价测算过程 24
5.8 估价结果确定 39
6 附件 53406
1 致估价委托人函
xx房地产有限公司：
承蒙委托，我公司对贵方单独所有的位于东莞市xx小区1号楼在建工程房地产抵押价值进行评估，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产。估价对象为一栋框剪（35层）结构的住宅在建工程房地产，总建筑面积20035.35平方米，可抵押建筑面积（住宅部分）为19386.58平方米，分摊的土地使用权面积为7180.21平方米，土地剩余使用期限为65.7年。
根据贵公司提供的有关资料，我公司估价人员按照严谨的估价程序，经过实地查勘与市场调查，在了解和分析委估房地产实际情况的基础上，按照估价目的，遵循公认的估价原则，依据有关法律、法规、政策和技术标准，运用假设开发法和成本法，并结合房地产市场运行情况进行专业分析、测算和判断，确定在满足本报告假设和限制条件下，估价对象于价值时点2013年12月20日的抵押价值为人民币213,796,452元，大写人民币贰亿壹仟叁佰柒拾玖万陆仟肆佰伍拾贰元整。53406