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国内外房地产市场面临的制度，土地等方面的政策环境存在较大差异，因此，本文从国内外的相关研究分别进行分述。1.国外相关研究从资本市场国家来研究，因为资本市场国家的机制较为完善且发达，所以基本都已经完成了利率市场化过程，利率能够起到调整资金的作用，因此，国外学者关于这方面的讨论较少，相关理论也存在不多，主要是讨论以利率为主的货币政策对房价的影响。国外大多数研究均认为，利率和房地产价格之间存在负相关的关系，但是具体的观点也不一样。外国学者Harris通过计量运算得出模型，他认为名义抵押贷款利率下降，反而房价会上升，是负相关系。Kau and Keenan也认为利率和房价是负相关的。但Jud and Winkler研究房价和利率的关系发现，利率对于房价不一定能会有影响，两者的关系不明确。；Wheaton and Nechaye统计了美国59个大都市，收集统计从1998到2005年8年的数据。考察了收入、人口、利率等基本面变量对房价的影响，发现利率并不能完全房价的变动。尽管这样，大部分的国外研究学者还是认为利率和房价呈负相关。。Levin & Pryce从理论上分析了英国实际利率对房地产供给的价格弹性的影响机制，并收集了1996-2006年的相关数据进行实证分析，得到了理论相一致的结论，英国房价的上涨大部分是由低利率贡献的。因为房地产的价格是房屋作为一项未来资产，有保值的作用。而1996-2006年英国的实际租金水平没有多少变动，而贴现率（实际利率）降低，从而导致现值和即房价的上涨。Reicher从供求关系决定价格理论出发，分析了影响房价的各个影响因素。认为抵押贷款利率的上升增加了房屋所有人的购买成本，同时也增加了投资的融资成本；实际利率的上涨所带来的替代和收入效应导致消费者使用成本的上涨，从而对房价产生负效应。Reichert采用C-D生产函数形式作为其计量模型，通过对美国1975-1987年间的季度数据进行实证检验，结果发现，房屋抵押贷款利率与房价呈负相关，且效果显著。Yavuz Arlan将人一生分成两个时期，一是没有多少资源的年轻时期，一个是对房屋特殊偏好的老年时期，通过构建跨时期的消费选择行为模型分析了美国1985-2005年房地产市场均衡同利率波动的关系。其实证检验的结果表明，长期实际利率的下跌能够解释过去2年实际房价的上涨。在其模型中，利率是作为贴现率引入的。29148
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2.国内相关研究
目前中国正在进行利率市场化改革和创新，利率的形成机制还很不完善，特别是存贷款利率主要受中央银行的管制。自1994年启动住房制度改革以来，有不少的学者对利率和房地产价格的关系进行了相关的理论研究和实证分析。 理论模型推导方面，刘明、刘斌（2005）认为利率决定了长期均衡涨幅，并通过对一略有扩展的霍特林模型的推导分析得出实际房价的涨幅是利率的一定百分比。利率不仅决定了房价涨幅的区间，而且决定了社会最优的具体房价涨幅。进而利用简化的需求函数和成本函数求解霍特林模型，得到房价对房贷利率的弹性为-1。许承明和王安兴(2006)构建了一个房地产投资者行为模型，结论表明，在利率外生下，即假定政府控制利率及信贷总量，房价与利率负相关。赵善华（2008）分析了在完全市场下利率对房地产市场供需双方的影响，认为房地产商品的均衡价格同其他商品一样都是由供求双方的力量决定。在完全市场下,利率上调会使得房地产市场的均衡产量下降，而对均衡价格变动方向的影响取决于市场的供给弹性。在一定的假设下（房地产市场供给弹性的假设：短期供给无弹性；中长期供给有弹性；房地产需求对价格变化较敏感），其认为利率上调在短期和中长期内都会导致房市成交量的下滑，打击市场信心、房价下跌。继而分析利率上调对不同类型的消费者和开发企业的不同影响。在完全市场下，利率上调对相对比较富裕的购房消费者和大型的开发企业影响甚微，论文网对低收入者和中小房地产开发企业会有较大影响。赵教授从完全市场下的利率对房地产均衡价格的分析入手接着分析了我国房地产市场，认为我国的市场并不是完全市场，利率调整并不会像完全市场下与房价呈负相关关系，而是利率上调对我国房地产市场的影响有限。 我国利率变化对房地产市场波动的影响效应分析起初都被纳入货币政策效应分析之中，其分析也是停留在定性分析层面。随着近些年房地产市场的火爆和政府频繁出台对利率进行调控，有关此方面的专有实证文献有不断增多的趋势。 实证方面的文献大概可分为两类，一类就是结论表明二者关系显著（王金明、高铁梅，2004；张涛、龚751堂、卜永祥，2006；郭科，2015；王姝 ，2009）。王金明、高铁梅（2004）利用可变参数模型对中国房产市场的供、需进行了动态定量分析。其实证结论为，利率对房地产市场的供给和需求都有显著影响，但是供给的利率弹性要高于需求。在样本期间需求的利率弹性在-0.265至0.436之间，而供给的利率弹性在-0.76至-1.15之间。张涛、龚751堂、卜永祥(2006)利用协整方程研究了2002年1月到2005年3月房地产市场的均衡价格，他们实证结果表明，5年期以上的实际按揭贷款利率的提高可以有效抑制房价上涨。郭科（2015）通过建立简单多元线性回归模型，采用1998-2005年的季度数据，以全国房屋销售价格季度增幅为被解释变量，将滞后两期的一年期实际贷款利率和货币供给余额作为解释变量进行回归分析，结果显示，利率与房价呈现负相关关系，利率变动1个百分点将导致房价反向变动1.3个百分点。王姝（2009）通过利用1998年7月至2015年7月的房价和相关利率数据，结合协整理论和VAR模型的脉冲响应函数分析等实证方法，结论表明：在长期,不断紧缩的利率政策有利于抑制房价的快速增涨，其中，5年期以上的实际中长期贷款利率的价格弹性最大，而且它的变化引起房价同向变动；1年期和3年期的实际贷款利率与房价呈现负相关关系。 第二类就是实证结果显示利率的调控效应不显著或影响非常有限。宋玉娟（2005）选取一年期名义贷款利率作为解释变量