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5 商业地产开发项目定位的评价-多文定位法 16
5.1 多文定位的市场分析体系 16
5.1.1 市场外部环境 16
5.1.2 项目内部环境 16
5.2 多文定位的流程 17
5.2.1 市场外部环境分析 17
5.2.2 项目内部环境分析 17
5.3 多文定位的综合评价 18
5.3.1 研究方法 18
5.3.2 指标体系的建立 19
5.3.3 指标体系的确定 20
5.4 构建评价模型 20
6 案例研究 23
6.1 环球港项目的介绍 23
6.2 项目的市场分析 23
6.2.1 外部环境分析 23
6.2.2 内部环境分析 25
6.3 项目定位分析 27
6.3.1 规模定位 27
6.3.2 客户定位 28
6.3.3 功能定位 28
6.3.4 形象与档次定位 30
6.3.5 业态定位 31
6.3.6 产品定位 33
6.4 项目定位综合评价 33
7 结论 37
7.1 商业地产定位方法与模型总计 37
7.2 主要结论 37
7.3 展望 38
致 谢 39
参考文献 40
1 绪论
1.1 商业地产发展现状
改革开放以来，我国经济一直保持着较高的增长速度。2005年，我国城镇居民可支配收入历史性地突破了万元，这标志着我国国民消费能力的提高和进入小康社会的脚步加快。小康社会不仅体现在国民收入水平的提高，同时也体现在我们生活质量的提高。小康社会的发展需要现代化的商业设施和服务，这就为我国商业地产的开发和发展提供了大好的机会。
2004年底，我国商业零售业彻底对外开放，商业市场吸引了越来越多的国际零售商和开发商的关注。根据我国国民经济与社会发展公报数据显示，2002至2014年，我国的商业地产投资额保持着高速的增长，同比增长率和其占我国房地产总投资额的比例均在两位数以上。2006-2008年，受全球金融危机影响，增速有所下降，但仍保持在15%左右。2009 年开始，商业地产投资迅速回暖，至2010年，达到33.9%。2011年之后，受房地产调控的影响，投资额增长有所缓和。整体来看，近13年来，我国商业用房投资额保持了高速的增长，可见商业地产发展迅速。2002-2013年我国的商业用房投资额及其占房地产投资总额的比例如图1.1和图1.2所示。
1.1 商业用房投资额
数据来源：中国搜房网
图1.2 商业用房投资额占比
数据来源：中国搜房网
我们不难看出，商业用房的投资额逐年增加，商业地产在地产的组成中所占比例越来越大。商业地产作为地产的重要组成部分，已经成为诸多房地产开发企业争相转型的一大发展领域，我国的商业地产进入了一个前所未有的黄金时代。
2013年，是我国购物中心大规模开发的第三年，也是项目开售和开业集中的年份。其中新增的购物中心总数创新高，据相关数据统计，在20个主要市场中有约150个新购物中心开业。商场规模也不断扩大，新开业购物中心的平均面积超过8万平方米。从2014年到2015年，还会有7000家建成开业，届时购物中心将超过10000家。预计2015年有望达到4500家，商场建筑面积达到3亿平方米。据推算到2025年，中国城市人口新增2.5亿人次，而如此多的城市人口都需要衣食住行，这些必然催生新的商业地产需求。