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一、住房保障理论概述
（一）保障房的基本属性
住房作为人类生存最基本的物质条件，是人的基本权力之一，中国作为社会主义国家，经济发展日益快速，人口也在迅速膨胀，更多的人需要房源，社会保障房应运而生。社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。
“准公共产品”是指具有有限的非竞争性或有限的非排他性的公共产品，它介于纯公共产品和私人产品之间，如教育、文化、广播、电视、医院、应用科学研究、体育、公路、农林技术推广等事业单位等都属于准公共产品。对于准公共产品的供给，在理论上应采取政府和市场共同分担的原则。保障性住房非排他性是指只要某一社会存在公共产品，就不能排斥该社会任何人消费该种产品，从而任一消费者都可以免费消费公共产品。保障性住房具有竞争性，把保障性住房资源视为一块蛋糕，多一个人来分享蛋糕，会影响其他人的消费。比如，原先的规划是100万平方米的住房，分给1万个人，每人就能获得100平方米，而分给2万个人，每人只能获得50平方米，显然会影响使用，因此保障性住房具有竞争性。当然既然是准公共物品，那就是面向所有人开放，部分产品就还是要付费的。
（二）住房保障的形式
住房保障制度作为社会保障体系的一项重要组成部分，我们可以从四个方面来分析它所包含的方式如下。
1.公积金制度。这是一种强制性的住房储蓄制度，职工及单位都必须按职
工工资的一定比例向职工的公积金账户存款，增加职工的住房资金积累。其保障性首先体现在增加了职工住房的自我保障能力，通过住房公积金若干年的积累，职工的住房需求能力将在较大程度上得到加强；其次则体现在资金的使用上，公积金管理机构用归集的资金向公积金缴交者提供利率优惠的购房融资，在减轻居民还贷压力的同时增强了中低收入居民的购房能力，有利于保障中低收入居民的基本住房要求。
2.经济适用房制度。经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。
3.廉租房制度。廉租房制度，是指政府（单位）在住房领域实施社会保障职能，保障的对象是城市中低收入家庭，即对具有非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭，提供租金补贴或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准。建立廉租房制度的目的是，构建面向住房弱势群体的城市住房保障制度。享受廉租住房保障的对象，需要具备两个基本条件，一是城镇最低收入家庭，二是住房困难。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨、经济适用房走入困境、百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。
4.公租房制度。公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。2010年颁布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》规定：公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。